Cuestiones prácticas sobre alquileres

Consejos antes de firmar un contrato de arrendamiento: Si nos disponemos a firmar un contrato de alquiler, deberemos, en primer lugar, negociar con anterioridad la renta con el propietario, pues es imprescindible que conozcamos qué está incluido dentro del precio pactado, aclarando el pago de comunidad de propietarios, IBI, Tasa de recogida de residuos, alta de servicios, entre otros. Antes de firmar el contrato de alquiler, si se realiza de particular a particular, debemos solicitar al propietario que nos muestre el título de poder de la vivienda, es decir, que nos demuestre que es el dueño de la misma, pues solo el propietario puede arrendar el bien. En el contrato se recomienda reflejar todos los desperfectos que pudiera haber en la vivienda. Antes de firmar, hay que comprobar que en el contrato se estipule todo lo anteriormente pactado con el propietario, sin modificación alguna, así como que el contrato esté firmado en todas las hojas.
¿Cuál debe ser su duración?
 
El contrato de alquiler, tenía una duración determinada por ley, hasta ahora de 5 años. En los últimos meses, la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ha rebajado esa duración a 3 años. Aunque el contrato haya sido establecido por un año, debe saber, que el mismo deberá ser prorrogado durante 2 años más. Una vez pasados estos 3 años, el arrendatario podrá rescindir el contrato, siempre que lo notifique con un preaviso de 2 meses al arrendador. En caso de desistimiento anticipado por parte del arrendatario, podrá pactarse una indemnización al arrendador de 1 mensualidad por año que quede pendiente de contrato.
¿Qué renta se puede pactar?
 
El importe de la renta será el que las partes libremente escojan, así como ocurre con la fecha de pago, el tiempo de abono de cada cuota o el modo en que se realice. En caso de no quedar en contrato especificado alguno de estos aspectos, la Ley de arrendamientos urbanos, los deja fijados. Durante los 5 primeros años, la renta solamente podrá ser actualizada según el IPC, a partir del sexto año se podrá actualizar según lo convenido por las partes.
¿Pueden realizarse obras?
El arrendatario solamente podrá realizar obras de mejora con el consentimiento del arrendador. Cuando se trate de obras de conservación de la vivienda, deben ser realizadas por el arrendador. Siendo obligación del arrendatario informar al arrendador de cualquier defecto que haya surgido en la vivienda en el plazo más breve posible.
¿El propietario quiere vender?
 
Si el propietario de la vivienda alquilada quiere vender la misma, lo primero que debemos tener en cuenta es que si no han pasado los cinco primeros años de contrato, aun con nuevo propietario, el contrato de alquiler seguirá vigente. El segundo aspecto a tener en cuenta es que por el hecho de ser arrendatarios de la vivienda, se tiene el derecho de adquisición preferente, por lo que el propietario debe informar de la intención de vender para darle la oportunidad al arrendatario de comprar.
¿Qué hacer cuando el inquilino no paga la renta, o destroza la vivienda?
Si su inquilino no abona la renta, tiene dos opciones. Por un lado, puede iniciar una reclamación de las rentas vencidas sin rescindir el contrato de alquiler. Por otro lado, puede llevar a cabo un procedimiento de desahucio exprés. Con el fin de recuperar su vivienda a la menor brevedad posible. Mediante este proceso, al presentar la demanda y ser aceptada por el Juez, se señala de forma inmediata fecha para el juicio y se envía la demanda, junto con la fecha de la vista, al arrendatario.
Si cuando el inquilino abandona la vivienda, se encuentra con desperfectos en la misma, deben ser éstos valorados pericialmente. Debería comprobar el estado de la vivienda en el momento en que se alquiló, con el estado al final del arrendamiento. El estado inicial, siempre se debe hacer constar en el contrato. Podrá presentar una demanda por los desperfectos causados en su propiedad, que no sean fruto del desgaste por el uso normal de la misma.
¿Puedo recuperar la vivienda alquilada si tengo necesidad?
El arrendador tiene la posibilidad de recuperar la vivienda alquilada, antes del transcurso de los 5 años obligatorios de renovación del contrato, en determinados supuesto. Se le estará permitido al propietario recuperar su vivienda, en caso de necesidad, para él mismo, o para sus familiares en primer grado por consanguinidad o por adopción.
Para poder hacer uso de este derecho, es necesario haberlo plasmado en el contrato, de manera que, a modo de recomendación, debe incluirse en todo caso, una cláusula de este calado en el arrendamiento, aunque no esté prevista ningún supuesto de necesidad por parte del arrendador.
Debe el propietario comunicar al inquilino esa necesidad con un mes de antelación.
¿De qué importe debe ser la fianza?
La fianza es obligatoria, debe ser en metálico, en la cantidad de una mensualidad para arrendamientos de vivienda, y de dos para arrendamientos para uso distinto de vivienda. Es desaconsejable aceptar fianzas más elevadas que lo estipulado legalmente, así como firmar avales que graven en exceso el patrimonio de los inquilinos o familiares de los mismos.
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